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销售不动产以及股权转让相关税收政策摘录 发布时间: 2008-06-30 10:04:59

销售不动产以及股权转让相关税收政策摘录

一、营业税

1、兼并、破产不征营业税

依据:《浙江省地方税务局关于营业税若干问题的通知》(浙地税一[1995]80号  1995年11月15日)第十一条:对企业兼并过程中发生的土地使用权、不动产的转移行为,暂不征营业税。对因破产而发生的企业拍卖,暂不征营业税;但专项拍卖企业不动产、转让无形资产所取得的收入应照章征收营业税。

2、不动产投资不征营业税

依据:《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[1993]149号)第九条第二项:以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征收营业税。

3、股权转让不征收营业税

依据:《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号) 
近来,部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚,要求明确。经研究,现对股权转让的营业税问题通知如下:
(一)以无形资产、不动产投资入股,与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。
(二)对股权转让不征收营业税。
(三)《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[1993]149号)第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。
本通知自2003年1月1日起执行。

4、整体资产转让不征营业税

依据:《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》2002年2月21日  (国税函[2002]165号)  

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定,营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为,其转让价格不仅仅是由资产价值决定的,与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此,转让企业产权的行为不属于营业税征收范围,不应征收营业税。

5、股权转移涉及的不动产过户不征营业税

依据:《浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知》(浙地税函[2005]303号)第五条:企业股权(产权)转移过程中涉及的不动产、土地使用权过户不属销售转让行为,不征收“销售不动产”、“转让土地使用权”营业税。

企业销售或转让股权(产权)股权转移所得的不动产、土地使用权的,以全部收入减去该股权(产权)转移前不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额。

6个人赠送不动产不征营业税

依据:《营业税问题解答(之一)》(国税函发[1995]156号)第十九条:根据营业税暂行条例实施细则第四条规定,“单位将不动产无偿赠予他人,视同销售不动产”,应当征收营业税。由此可见,只有单位无偿赠送不动产的行为才视同销售不动产征收营业税,对个人无偿赠送不动产的行为,不应视同销售不动产征收营业税。

二、土地增值税

1以房地产进行投资、联营的征免税

依据:(95)财税48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》

对于以房地产进行投资、联营的,投资联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中的,暂免征收土地增值税。对投资联营的企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。

对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用(95)财税48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》文件中第一条暂免征收土地增值税的规定。(财税[2006]21号《关于土地增值税若干问题的通知》)

2、合作建房的征免税

对于一方出土地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。(95)财税48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》

3、企业兼并转让房地产的征免税

在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。(95)财税48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》

4、因城市规划、国家征用引起的房地产转让的土地增值税的征免

依据:《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、(95)财法字6号《关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》第十一条

因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。

所称因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。

关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税问题  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称:因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。(财税[2006]21号《关于土地增值税若干问题的通知》)

5、因地方政府整治生态环境需要而搬迁的企业,在自行转让原房地产时,可报经地税部门批准,给予免征土地增值税的照顾。(浙地税发[2005]84号《关于促进循环经济发展的若干意见》)

 

三、财产转让个人所得税相关规定:

《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条:

财产转让所得,是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。

财产转让所得,以转让财产的收入减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。税率20%

四、企业股权转让所得税规定

依据:浙地税发[2001]40号《关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》

企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得,依法缴纳企业所得税。

五、契税政策

 

依据:(财税[2003]184号)财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知

1、企业公司制改造

非公司制企业,按照《中华人民共和国公司法》的规定,整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司,或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的,对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司,以其部分资产与他人组建新公司,且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的,对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属,免征契税。

2、企业股权重组

在股权转让中,单位、个人承受企业股权,企业上地、房屋权属不发生转移,不征收契税。

国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”,由职工买断企业产权,或向其职工转让部分产权,或者通过其职工投资增资扩股;将原企业改造为股份合作制企业的,对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属,免征契税。

3、企业合并

两个或两个以上的企业,依据法律规定、合同约定,合并改建为一个企业,对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。

4、企业分立

企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相问的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税。

5、企业出售

国有、集体企业出售,被出售企业法人予以注销,并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;全部安置原企业职工的,免征契税。

6、企业关闭、破产

企业依照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后,债权人(包括关闭、破产企业职工)承受关闭、破产企业上地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税;对非债权人承受关闭、破产企业上地、房屋权属,几妥善安置原企业30%以上职工的,减半征收契税;全部安置原企业职工的,免征契税。

7、其他

经国务院批准实施债权转股权的企业,对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属,免征契税。

政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移,不征收契税。

企业改制重组过程中,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转,不征收契税。

 

 第五、六款所称“妥善安置原企业职工”,是指国有、集体企业买受人或关闭、破产企业的土地、房屋权属承受人,按照国家有关规定对原企业职工进行合理补偿,并与被安置职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同,以及按照《劳动法》落买相关政策。

本通知自 2003年10月1日起至2005年12月31日止执行。

自本通知实施之日起,《财政部国家税务总局关于企业改革中有关契税政策的通知》(财税[2001]161号)停止执行。此前,按照财税[2001]161号文件规定应缴纳契税而尚未缴纳的,经省、自治区、直辖市和计划单列市主管契税征管工作的财政部门或地方税务机关审核。凡符合本通知规定的不再追缴,已经缴纳的,不予退还。

8、契税税率及减免权限

个人购买普通住宅暂减按1.5%缴纳契税。

个人购买非普通住宅、非住宅按3%缴纳契税。

单位购买房屋按3%缴纳契税。

1997年10月1日前购买房屋按6%缴纳契税。

减免额10万元(含)以上,省财政厅审批;5万元(含)以上10万元以下,市(地)财政局审批,报省财政厅备案;5万元以下,县市财政局审批,报市(地)财政局备案。